Mécanisme fiscal permettant de déduire une partie de ses revenus fonciers de ses impôts, le déficit foncier représente une véritable opportunité de se créer un patrimoine que ce soit pour un investissement en nu (appartement, maison), sans meuble, dans le neuf comme dans l’ancien. S’ajoutant à d’autres lois de défiscalisation comme la loi Pinel, Malraux ou encore Censi-Bouvard, la loi du déficit foncier permet de rentabiliser ses investissements immobiliers grâce à un montage permettant au maximum de diminuer l’imposition sur les revenus foncier.
Le déficit foncier : comment ça marche ?
Échappant au plafonnement global des niches fiscales – fixé à 10 000 € annuels -, le déficit foncier permet de réduire ses revenus fonciers imposables. Le déficit foncier est optimisé lorsque la totalité des charges déduites dépasse les revenus locatifs générés.
Dans un investissement locatif en nu, on peut déduire la taxe foncière, les frais de gestion locative, les assurances, la quote-part de charges de copropriété et surtout les intérêts d’emprunts. C’est pour cette raison qu’il faut privilégier des emprunts sur une longue durée qui vous permettront de diminuer à la fois les mensualités de remboursement et de diminuer au maximum les impôts sur les revenus fonciers.
La loi autorise le contribuable à retrancher ce déficit de ses autres revenus perçus (salaires, dividendes perçus…) dans la limite de 10 700 €. Cette possibilité s’offre à vous seulement une fois s’il y a notamment des travaux à réaliser dans votre investissement. Une fois cette opération réalisée, s’il existe encore un surplus, il est possible de reporter cet avantage fiscal dans le temps, dans un délai de 10 ans maximum et uniquement sur vos loyers futurs. Dans ce contexte, le déficit foncier n’a pas vocation à créer de réduction d’impôts.
Exemple : Vous faites un investissement dans de l’ancien, vous avez 50 000€ de travaux et votre tranche marginale d’imposition est de 30%.
On va pouvoir déduire sur l’année N 10 700€ de votre revenu imposable ce qui va donner en réduction d’impôt 3210€, uniquement sur l’année N.
Le reliquat de 39300€ sera lui reporté dans le déficit foncier sur les 10 prochaines années et ne génèrera plus de réduction d’impôts.
Quelles sont les conditions à respecter ?
Le déficit foncier s’applique sur un périmètre bien défini :
• Uniquement sur les biens (maisons ou appartements) à usage d’habitation ou transformés pour remplir cette fonction.
• Obligation de louer le bien pendant une durée minimale de 3 ans.
• Obligation d’imposer ses revenus locatifs en régime réel. Si vous souhaitez passer en microfoncier, le déficit foncier ne s’appliquera pas. Un forfait vous sera arbitrairement attribué et vous ne pourrez déduire que 30% de charges. Cette option n’est donc pas valable si vous avez moins de 30% de charges.
Les zones préférentielles pour un investissement immobilier pertinent
Les zones sont réparties selon le niveau de tension du marché immobilier locatif :
• Zone Abis (Tendue, mais non rentable puisque les prix sont trop élevés et les loyers plafonnés à un prix de marché) : Paris et 29 communes de la petite couronne parisienne.
• Zone A (Tendue, à regarder en fonction des meilleures opportunités en fonction des villes) : agglomérations d’Île-de-France, de la Côte-d’Azur ainsi que Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et le pays de GEX (partie française de l’agglomération de Genève).
• Zone B1 (Zone également tendue, mais un peu moins attractive qu’en zone A) : agglomérations de + de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, certaines communes considérées comme chères telles que La Rochelle, Bayonne, Cluses, Annecy, Chambéry, Saint-Malo, les départements d’Outre-Mer, la Corse et les autres îles non reliées au continent (loi Pinel Outre-Mer).
• Zone B2 (zone où l’investissement n’est pas conseillé): les autres communes de plus de 50 000 habitants et les franges de zone B1.
• Zone C : le reste du territoire. (zone d’investissement fortement déconseillée)
Il est préconisé de concentrer ses investissements sur les zones les plus tendues car la demande est forte et le nombre de logements neufs construits dans ces zones est en augmentation.
Prenons l’exemple de deux possibilités d’investissement immobilier :
• L’un situé dans le bassin d’Arcachon dans une petite ville charmante.
• L’autre situé en Ile de France.
Lequel choisiriez-vous ?
Si vous répondez la petite ville charmante, vous augmentez le risque lié à votre investissement, car nous parlons bien ici d’investissement. Ce qui caractérise la pérennité d’un projet est le fait que l’emplacement choisi soit proche des transports, des commerces, dans une ville attractive avec des bassins d’emploi et non la beauté de la ville.
Quels sont les dispositifs concernés pour un investissement immobilier optimisé ?
Plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière peuvent être associés au déficit foncier. Comme nous l’avons vu dans un précédent article, la loi Pinel dans le neuf offre des opportunités d’investissement particulièrement intéressantes notamment par le fait que la location en zone tendue assure une véritable sécurité dans la location par rapport à la forte tension locative des villes concernées.
D’autres dispositifs dans l’immobilier ancien sont également éligibles pour utiliser le déficit foncier. La défiscalisation Malraux permet ainsi aux particuliers d’acheter un logement ancien dans un site patrimonial remarquable avec plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine.
Il s’agit d’être prudent sur ce type d’investissement car ces dispositifs peuvent se situer dans des zones non tendues où la demande locative est moins forte. Vigilance également sur la nature des travaux car ils ne sont pas tous déductibles comme les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement.
Notre conseil :
Pour résumer, le déficit foncier est donc un outil supplémentaire que l’on utilise dans n’importe quel investissement immobilier lorsqu’il est loué en nu (sans meuble) pour optimiser la rentabilité Brut. Il n’est en aucun cas un outil de défiscalisation. Nous conseillons un placement dans zones tendues où la tension locative est forte (oubliez le bassin d’Arcachon…). Si vous souhaitez plus d’informations, n’hésitez pas à nous contacter.
Sources :
Déficit foncier : une astuce fiscale non plafonnée, Défiscalisation.immo
Déficit foncier 2019 : imputation, report et calcul, JDN (17/01/2019)
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