Le dispositif « Denormandie » dans l’immobilier ancien : réelle opportunité d’investissement pour 2019 ?

En 2019, le dispositif Denormandie fait son apparition avec des règles assouplies pour faciliter l’investissement dans le locatif ancien. Entre potentiel de défiscalisation et constitution d’un patrimoine immobilier, focus sur cette loi…

Loi Denormandie : un nouvel investissement dans l’immobilier ancien

Avec une volonté gouvernementale affichée de rénovation et de réhabilitation des logements anciens, un nouveau dispositif fait son entrée depuis le 1er janvier 2019, baptisé loi Denormandie, du nom de l’actuel ministre chargé du Logement et de la Ville.

Cette loi ouvre droit à un avantage fiscal de 12 à 21 % en fonction de la durée de location de 6, 9 ou 12 ans. Pour entrer dans le dispositif, il convient d’y réaliser des travaux d’au moins 25 % du coût total de l’opération. Cette mesure fiscale concerne les logements situés dans les 222 communes signataires d’une convention d’opération de revitalisation de territoire : le plan d’Action « Cœur de Ville ». Le dispositif concerne des zones non tendues et a donc pour but de revitaliser certaines communes. Il peut être parfois difficile de trouver des locataires et donc de pérenniser son investissement en sachant que le coût des travaux peut excéder les 25% ce qui rend l’investissement plus incertain.

Les avantages fiscaux de la loi Denormandie

La réduction d’impôt qui s’applique est la même que pour un investissement Pinel neuf et dépend là-aussi de la durée de location du logement, à savoir :

• 12 % de réduction d’impôt pour un engagement de location pendant 6 ans
• 18 % de réduction d’impôt pour un engagement de location pendant 9 ans
• 21% de réduction d’impôt pour la prolongation de l’engagement jusqu’à 12 ans

Les plafonds de loyers et de ressources des locataires à respecter sont les mêmes qu’en Pinel neuf, et sont peu contraignants. Cet avantage fiscal est plafonné pour un investissement maximum de 300 000€ et de 2 investissements par an. Vous pouvez toutefois investir davantage mais la part supérieure à 300 000€ ne sera pas prise en compte dans la réduction d’impôts. Considérant ces critères, la réduction d’impôt maximum lors d’un investissement Denormandie peut s’élever à 63 000€ / an, avec un plafond de 5.500 euros par mètre carré.

Comme pour tout investissement locatif, la localisation reste la variable la plus importante à étudier pour assurer une location pendant la durée de votre investissement. Nous rappelons ici que cette loi correspond à un investissement en zone non tendue et que les travaux ne rentrent pas dans le déficit foncier. S’agissant de zone non tendue, cela rend l’investissement plus risqué que dans des zones déjà tendues, autorisées justement par la loi Pinel dans le neuf.

Mettre en place une opération d’investissement immobilier requiert la prise en compte de nombreux paramètres (juridiques, financiers, fiscaux, déclaratifs…). Se faire conseiller par un professionnel indépendant de la gestion de patrimoine ou en optimisation fiscale vous permettra de construire un projet judicieux.

Besoin de précisions sur cette loi ? Vos objectifs peuvent coïncider avec ce dispositif ? Nous sommes là pour vous répondre.

Sources :
Investissement locatif : les atouts du dispositif « Denormandie », Le Revenu (02/02/2019)
Loi Denormandie, Logis Neuf