Investissement locatif via la LMNP | Mon Guide de l'Investissement

Investissement locatif via la LMNP : avantages et inconvénients par type de résidences

Investissement locatif via la LMNP : avantages et inconvénients par type de résidences
by Mon conseiller en investissement

Seniors, étudiantes ou de tourisme, les résidences gérées attirent de plus en plus de particuliers en quête de rendement et d’avantage fiscal. Découvrons tous les conseils pour faire le meilleur choix en la matière.

L’investissement en résidence avec services présente de nombreux atouts, parmi lesquels des loyers réguliers et définis par avance, une gestion déléguée, peu de frais (les travaux d’entretien sont à la charge du gestionnaire), le même locataire sur une longue durée et des avantages fiscaux.

4 types de résidences, 4 cibles de locataires

La résidence étudiante : seules un peu plus de 1.000 étaient en exploitation à la rentrée 2019 (d’après une enquête Xerfi Precepta), alors que la population estudiantine s’est agrandie de plus de 163.000 individus en septembre 2019 ! Le manque de logements spécifiques est avéré et les risques de carence locative quasi inexistants tant que la résidence est située dans une ville pourvue de structures universitaires. Ce sont aussi les résidences les plus accessibles pour l’investisseur, avec « un ticket d’entrée inférieur à 100.000 € pour un studio », note Laurence Dechaux ;

La résidence séniors : de plus en plus commercialisée. Il s’agit d’immeubles qui combinent logements privatifs et bouquet de services, à mi-chemin entre maintien à domicile et Ehpad (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes). « Les résidences seniors répondent à un besoin croissant à l’aube de l’arrivée massive de la génération du baby-boom », affirme Julien Bey, directeur général de Domitys Invest, la filiale patrimoniale du géant des résidences seniors. « Le rythme des mises en chantier et en exploitation ne cesse de s’accélérer, [présageant] l’entrée des baby-boomeurs dans la classe des 75-84 ans, coeur de cible de cette solution d’hébergement innovante », confirme Alexandre Boulègue, directeur de la société d’études Xerfi France, en préambule de leur dernière étude sur le sujet.

L’Ehpad : à l’inverse, s’adresse à des personnes relativement âgées mais surtout dépendantes, qui ne sortent pas. La problématique vient davantage du bâtiment en lui-même, qui doit répondre à de multiples normes architecturales et sanitaires. Là aussi, le besoin est en hausse et ne va pas s’inverser de sitôt, l’Insee prévoyant un bond de 60 % des seniors en perte d’autonomie d’ici à 2050 !

La résidence tourisme : elle connaît un nouvel élan grâce à la bonne santé du secteur en France (+ 4,5 % de nuitées enregistrées en 2018 dans ces résidences, selon Xerfi). On peut distinguer deux sous-catégories : les villages vacances (type Pierre & Vacances, Odalys, Maeva, etc.) et les appart’hôtels en ville. Le marché est toutefois plus fragile, les fréquentations touristiques étant aléatoires et tributaires du climat. D’ailleurs, « beaucoup d’investisseurs ont connu de sérieux déboires au cours des deux décennies écoulées », souligne l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI).

Le conseil d’expert :

Avant toute décision, préférez un exploitant connu. Vous pouvez au moins consulter les sites Internet d’informations légales (type Infogreffe) pour vous assurer qu’il n’a pas de difficultés financières. Ensuite, soyez attentif aux termes du contrat et à l’emplacement de la résidence selon sa cible. Enfin, évitez la résidence de tourisme, dont le marché est globalement fragile, sauf à pouvoir vous offrir un bien haut de gamme dans une station très prisée (Cannes, Megève, Courchevel…).

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Source : Investir Les Echos