Pinel Neuf

Pinel Neuf
by Mon conseiller en investissement
Vous achetez un logement neuf et vous allez ensuite le mettre en location ? Vous pouvez profiter de l’avantage fiscal Pinel pour déduire jusqu’à 63.000 € de vos impôts !

Défiscalisation

Ce mécanisme, c’est une réduction d’impôt de 12 % du prix du logement si vous louez six ans, 18 % si vous louez neuf ans et 21 % si vous louez douze ans. Elle se détermine en fonction d’un plafond de prix de 5.500 €/m², la base de calcul ne pouvant pas dépasser 300.000 €. Au maximum, vous pouvez donc déduire 63.000 € sur douze ans (21% de 300.000 €).

Efficacité

Par rapport au dispositif précédent (le Duflot), les conditions du Pinel sont assouplies et vous pouvez louer à un membre de votre famille tout en profitant de l’avantage fiscal. Pour le reste, vous devrez respecter certaines conditions qui tiennent aux loyers et aux ressources des locataires. Des conditions qui n’ont rien de dissuasif pour les investisseurs.

Avantage Pinel : quelle réduction d’impôt ?

C’est l’une des grandes nouveautés du Pinel. Alors que son prédécesseur le Duflot ne proposait qu’une seule durée (neuf ans) pour un seul taux de défiscalisation (18 %), le Pinel se décline en trois versions pour plus de souplesse et davantage d’économies d’impôts, selon le choix de l’investisseur.

  • Vous louez six ans. Votre avantage fiscal s’élève à 12 % du prix du logement, toujours dans la limite du double plafond de 5.500 €/m² et de 300.000 €. Dans ce cas, le montant à déduire de votre feuille d’impôts atteint au maximum 36.000 € (6.000 € par an pendant six ans).
  • Vous louez neuf ans. Vous déduisez 18 % du prix de vos impôts, soit un montant maximum de 6.000 € par an pendant neuf ans pour un total de 54.000 €. Le plafond de calcul reste fixé à 300.000 € et à 5.500 €/m².
  • Vous louez douze ans. L’avantage fiscal grimpe à 21 % du prix du logement soit un total de 63.000 €. Les bases de calcul restent inchangées.

Pour profiter de l’avantage fiscal, vous devez louer à des locataires dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds. Une condition qui n’en est pas vraiment une puisque le dispositif est ainsi fait que plus de 80 % des Français correspondent à ce critère.

A Montpellier (zone A du dispositif), par exemple, un couple ne doit pas gagner plus de 57.146 € nets par an (chiffre 2019), soit 4.395 € par mois sur treize mois. Ce qui laisse de la marge. D’autant que les ressources du locataire doivent représenter au moins trois fois le montant du loyer (critère de choix du locataire traditionnel). Pour un T2 de 45 m² à Montpellier, le loyer Pinel maximal (il est plafonné, voir ci-après) tourne autour de 640 €. Le locataire doit donc gagner au minimum 1.920 € mensuels pour décrocher ce bien. Là encore, les plafonds de ressources laissent de la marge aux investisseurs.

Avec le Pinel, vous pouvez louer le logement à l’un de vos ascendants ou de vos descendants à condition qu’ils soient détachés de votre foyer fiscal. Une possibilité qui n’existait pas avec l’ancien dispositif Duflot. Votre locataire familial (un enfant par exemple) doit satisfaire aux conditions de ressources définies par la loi Pinel.

La défiscalisation Pinel n’est permise que si vous respectez des plafonds de loyers. Ils sont inférieurs de 10 à 20 % par rapport aux loyers du marché libre, ce qui est largem ent compensé par les économies d’impôts. Dans de nombreuses villes, les loyers libres sont proches voire très proches des plafonds Pinel. La loi encadre le dispositif Pinel de cette manière mais dans bien des cas, le plafond n’entame pas la rentabilité du projet grâce à différentes astuces (rencontrez donc nos experts pour en savoir plus !).

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