Une idée reçue que l’on entend régulièrement est qu’il faut beaucoup d’argent pour investir. Nous l’avons vu dans des précédents articles, ce discours n’est pas pertinent car de nombreuses stratégies d’investissement existent en fonction de vos objectifs et de votre situation. Nous nous intéressons aujourd’hui à l’investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), avec des demandes de plus en plus fréquentes et qui méritent quelques approfondissements…
Une SCPI, késaco ?
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), également connue sous le nom de « Pierre Papier », est un placement immobilier locatif de long terme, qui distribue un revenu potentiel à ses associés. En souscrivant des parts de SCPI, un investisseur acquiert une quote-part d’un parc immobilier (bureaux, commerces, logement) en vue de percevoir des revenus. Une société agréée assure la gestion de la SCPI : acquisition et location des immeubles, travaux… Les revenus correspondent aux loyers perçus au prorata des parts investies.
Ce support non coté collecte des fonds auprès d’épargnants pour constituer un portefeuille composé exclusivement de biens immobiliers (bureaux, commerces…). Il existe deux types de SCPI : les SCPI de rendement qui permettent de percevoir un revenu locatif régulier et les SCPI fiscales qui génèrent une réduction d’impôt sur le revenu en fonction de la loi fiscale correspondante (Pinel par exemple).
Une opportunité de placement sans gestion locative
En devenant propriétaire de part d’une seule SCPI, c’est-à-dire associé, le patrimoine immobilier de cette dernière est diversifié. Ainsi, vous devenez codétenteur de plusieurs immeubles occupés par des centaines, voire des milliers de locataires, ce qui limite d’autant plus les risques. En effet, si un occupant ne paie plus son loyer ou si quelques lots restent vacants pour cause de travaux, le rendement en souffre peu tant la quantité compense cette perte.
La SCPI présente également un avantage indéniable : c’est un investissement immobilier sans tracas de gestion locative au quotidien. La société de gestion se charge de tout : elle achète et vend les biens, trouve les locataires, rédige les baux, encaisse les loyers, programme et suit les travaux.
Pour résumer, le potentiel de la SCPI est particulièrement intéressant de par sa flexibilité (l’investisseur a le choix du mode de financement et du montant du placement) et également la variété des modes de souscription (via le crédit bancaire, au comptant, en assurance vie ou en démembrement).
Quelques points de vigilance sont tout de même à prendre en compte comme le montant des frais de sortie, la durée d’investissement (l’AMF recommande une durée d’investissement de 8 ans) ou encore le niveau de rentabilité offert par la SCPI retenue. Les frais d’entrée, de sortie et de gestion doivent être suivis avec attention car ils sont parfois difficiles à vérifier. Par ailleurs, choisir une SCPI avec un historique cohérent est un prérequis essentiel pour s’assurer d’une fiabilité à long terme et ainsi éviter de fortes fluctuations de rendements en fonction des années.
Investissez également du temps dans le suivi de l’évolution de la SCPI en vous intéressant à l’évolution du parc, l’emplacement des actifs, les taux de charges internes à chaque résidence, les taux d’occupation, etc. Voyons d’ailleurs les critères qui permettent de bien choisir la société de gestion.
Le bon choix de SCPI
Actuellement, il existe 175 SCPI sur le marché (Portail SCPI). Elles sont de plus en plus attractives, grâce aux nombreux avantages que nous avons relevés ci-dessus. Avec des rendements nets situés en moyenne entre 4 et 6% (nous reviendrons sur cette notion parfois floue de rendement net dans un prochain article pour vous aider à calculer correctement le rendement d’un investissement immobilier), le risque reste mesuré si vous choisissez pertinemment votre SCPI en fonction de votre situation patrimoniale et de l’objectif attendu. Ainsi, pour un investisseur souhaitant générer des revenus complémentaires, se créer du capital ou préparer sa retraite, il sera indiqué de se positionner sur des SCPI dites de rendement. Pour un investisseur recherchant une solution de défiscalisation lui permettant de réduire son impôt, les SCPI fiscales seront les mieux indiquées.
Le conseil de notre expert François DECREQUY : « Avec un ticket d’entrée abordable, la possibilité de revendre une partie de son investissement, une mutualisation du risque… la SCPI correspond très bien aux besoins de particuliers cherchant à générer des revenus complémentaires et réguliers, en s’engageant sur un horizon de placement de moyen terme. ».
Pour résumer, voici un guide rapide de ce qu’il faut retenir :
Les + :
• Pas de gestion,
• Système souple et accessible même pour les petits budgets et les faibles capacités d’emprunt,
• Investissement non côté donc moins volatile,
• Véritable opportunité de diversification du patrimoine.
Les – :
• Pas de choix de l’emplacement,
• Opacité sur les frais,
• Inconnus sur les coûts réels de structure,
• Rentabilité NETTE (tout compris) souvent décevante.
Très tendance comme le crowdfunding immobilier, il convient toujours de s’adresser à un professionnel de ce type de placement pour éviter les mauvaises surprises. Si vous souhaitez plus d’informations, n’hésitez pas à nous contacter.
Sources :
Les questions à se poser avant d’investir dans une SCPI, Portail SCPI (mars 2019)
SCPI : la nouvelle perle de l’investissement immobilier, Capital (avril 2018)