Investir à côté de chez soi, bon plan ou fausse bonne idée ?

Un réflexe habituel lorsque vous vous posez la question d’un investissement immobilier : choisir d’acheter un bien locatif près de chez vous. Est-ce réellement une bonne idée ? Cela dépend de votre situation géographique et d’autres points que nous allons aborder dans cet article…

Investir à côté de chez soi : est-ce toujours le bon choix ?

Connaissance de votre ville et du marché, travaux et réparations, état des lieux… Vous souhaitez investir près de chez vous pour ces raisons totalement compréhensibles. Cela peut parfois être intéressant lorsque vous habitez dans une zone tendue mais peut parfois s’avérer être une erreur pour réussir votre projet d’investissement immobilier.

Prenons l’exemple d’un particulier souhaitant investir dans l’immobilier locatif. Il habite à Périgueux. Globalement à Perigueux, les propriétaires n’ont en apparence aucune difficulté à trouver un locataire. Ces données globales sont pourtant à relativiser car chaque type de logement à Périgueux correspond à un micromarché qu’il convient d’analyser individuellement. En effet, les questions  à se poser sont nombreuses. Par exemple, le bien est-il situé à proximité de commerces, d’entreprises, d’écoles et/ou de transports en commun performants ? Y-a-t-il un bassin d’emplois suffisamment attractif pour assurer une location pérenne sur le long terme ? Sommes-nous dans une ville suffisamment attractive comparée à l’Île-de-France, à Bordeaux, à Toulouse ou encore à Montpellier… Ces critères ne concernent pas une ville comme Périgueux car c’est une petite ville avec peu d’emplois et la revente risque donc d’être difficile. Investir à côté de chez soi n’est donc pas forcément une bonne idée et il convient de privilégier un bon emplacement dans une grande ville dynamique avec un potentiel de croissance important.

Si vous cherchez à investir dans la location saisonnière, choisissez plutôt un bien proche de la mer dans des zones attractives en Méditerranée ou encore au pays basque avec des villes comme Bayonne par exemple.

S’éloigner de sa zone de confort si votre marché local n’est pas porteur

Si la ville où vous résidez n’est pas porteuse, il faut se tourner vers d’autres secteurs géographiques. L’occasion de profiter d’opportunités dans des endroits où se développent des projets urbanistiques, impliquant un beau développement de la ville et une croissance de ses valeurs immobilières. Il est important de cibler des zones où l’économie locale est diversifiée et ne repose pas sur un seul secteur d’activité. Pour cela, vous l’aurez compris,  les grandes villes sont en première ligne dans votre stratégie d’investissement.

Trouver un marché immobilier plus porteur que celui où l’on habite dans le but de viser un meilleur rendement locatif, c’est le principal intérêt d’investir loin de chez soi. Considérez également un lieu où le bien ne perdra pas de valeur car un investissement à proximité de votre bien principal qui perdra de la valeur sur le long terme ne présente aucun intérêt.

Pour réussir cet investissement, il est nécessaire de cibler des zones où la demande locative est forte. Il convient également de s’intéresser aux zones tendues. Cette notion a été créée en 2013 pour qualifier les agglomérations à forte densité urbaine où le marché immobilier souffre d’un grave déséquilibre entre l’offre et la demande de logement.

Particulièrement pertinentes, ces zones tendues offrent une opportunité d’investissement unique. Elles concernent notamment l’Ile de France. Nous conseillons fortement l’investissement dans ces zones dites tendues (en somme, oubliez Périgueux) car elles conjuguent attractivité économique et résidentielle, et accueillent une population jeune et active à bon pouvoir d’achat. Afin de favoriser l’investissement, ces zones, sous certaines conditions, permettent de bénéficier d’avantages fiscaux comme la loi Pinel.

Des solutions pour gérer son logement à distance

Louer un logement constitue un précieux complément de revenus, mais n’est pas de tout repos. Une solution : confier la gestion à un professionnel. Le faire vous-même est synonyme d’économies et de meilleur rendement mais aussi d’investissement personnel. Déléguer la gestion locative vous permet de gagner du temps et d’avoir l’esprit plus tranquille (tout en sachant que dans un investissement locatif les charges comme la gestion locative sont déductibles du revenu imposable.).

Outre l’assurance de fournir un contrat conforme, le professionnel prend en charge tout ou partie de la gestion, du simple encaissement des loyers jusqu’à la représentation en assemblée générale. Il va également vérifier les fiches de payes des locataires, faire les états des lieux d’entrée et de sortie, etc. Classiquement, le contrat de gestion comprend l’état des lieux, l’encaissement et la révision des loyers, les petits travaux et leur paiement par le locataire ou le propriétaire, la gestion du dépôt de garantie, la périodicité des comptes rendus de gestion et l’envoi d’un récapitulatif des recettes et dépenses. Il vous fournit chaque mois ou chaque trimestre un décompte des encaissements de loyers et des dépenses et conserve la totalité des documents.

La gestion locative présente bien des avantages et est fortement conseillée pour se concentrer sur vos projets en fonction de vos objectifs.

Dans les stratégies d’investissement, de nombreux mythes perdurent comme le fait d’investir près de chez soi. On s’attend en effet à ce que ce soit le meilleur choix puisque vous êtes dans votre zone de confort. Dans cet article, nous avons vu qu’il n’en était rien et qu’un projet d’investissement doit se baser sur des éléments rationnels pour générer un rendement pertinent en fonction de votre situation et de vos objectifs. N’hésitez pas à nous demander conseil sur ces sujets pour un maximum de rentabilité et de pertinence dans votre souhait d’investir.