Interview de Maxence Bardin: « en matière d’immobilier locatif, tous les voyants sont au vert ! »

Interview de Maxence Bardin: « en matière d’immobilier locatif, tous les voyants sont au vert ! »
by Mon conseiller en investissement

Maxence Bardin, notre expert conseiller en investissement nous expose son point de vue sur l’immobilier locatif et les opportunités offertes dans un contexte de taux d’intérêt de prêt immobilier très favorables. Point avec Maxence Bardin sur les tendances en matière d’immobilier locatif et les conseils pour investir pertinemment pour se constituer un patrimoine.

Bonjour Maxence,

Pouvez-vous vous présenter ?

Diplômé d’un Master de Finance, j’ai d’abord débuté dans la création de produits financiers au sein d’une grande banque (gestion de fonds en salle de marché). Après plusieurs années dans ce secteur, j’ai décidé de me mettre au service du particulier en gérant des biens en location saisonnière dans Paris. Fort de ces deux expériences (création et gestion de produits), je me suis naturellement orienté vers la gestion de patrimoine en totale indépendance, critère fondamental pour rester objectif.

Aujourd’hui, mon objectif est de démystifier l’investissement et de montrer à tout un chacun que des solutions d’investissement existent pour tous les budgets et en fonction des objectifs de chacun.

Une question que les particuliers se posent souvent : est-ce qu’investir dans l’immobilier est réservé aux « riches » ?

Beaucoup de personnes pensent, à tort, qu’il faut déjà avoir beaucoup d’argent pour pouvoir investir puis, espérer gagner encore plus d’argent. Sur la base de ce postulat, de nombreux particuliers se limitent et ne pensent même pas à l’investissement. Mais pour un projet judicieux, la richesse ne se limite pas aux liquidités qui dorment sur les comptes en banques ! Le levier du crédit ou encore de la fiscalité offrent des opportunités bien plus intéressantes. Dans mon travail de conseiller, j’oriente souvent celui qui veut investir en fonction de ses objectifs et de sa situation patrimoniale. Ce sont des prérequis essentiels. Ensuite, mon travail consiste à proposer l’investissement qui convient le mieux et surtout en fonction des risques que le particulier est prêt à prendre.

Les taux d’intérêt avoisinent des seuils historiquement bas et battent actuellement tous les records. Est-ce le bon moment pour investir dans l’immobilier ?

Investir dans la pierre est perçu comme un investissement rassurant et de long terme. Aujourd’hui, c’est clairement une opportunité que nous proposons. Non seulement les taux d’intérêt sont bas mais certains dispositifs comme le Pinel viennent renforcer l’intérêt de ce type de projet. Si l’objectif est pour le particulier de se constituer un patrimoine, c’est clairement le bon moment pour étudier la question de l’investissement immobilier. Dans ces périodes, nous proposons souvent avec succès des projets autour de l’immobilier locatif qui permettent aussi de travailler sur de la défiscalisation ou plus simplement sur l’optimisation de la capacité à emprunter ! Avec des taux d’emprunt à 1% et des rendements locatifs à 4 ,5% … pourquoi ne pas vous lancer ?  

Entre amis, nous parlons souvent d’investir à côté de là où on a toujours habité (Metz pour ma part) par sécurité et parce qu’on connaît bien le coin. Dans quelles zones géographiques nous conseillez-vous d’investir ?

Investir près de chez soi, c’est souvent la fausse bonne idée. On entend souvent : « je connais bien le coin », « j’ai toujours vécu ici », « ce sera plus simple à gérer ». Toutes ces idées reçues peuvent parfois amener à un impact négatif sur le rendement de votre investissement. Pour investir au mieux dans l’immobilier, il faut essayer de dépasser l’aspect émotionnel. Je conseille plutôt d’investir dans des zones géographiques très attractives et dynamiques. Le meilleur placement en immobilier reste à mon sens l’Ile-de-France ou certaines grosses villes de provinces qui sont situées en « zone tendue » : loyers élevés, préavis du locataire réduit, vacance locative faible, possibilité de plus-value lors de la revente, etc.

Je ne suis pas très bricoleur et j’avoue que les travaux me font un peu peur si j’achète dans l’ancien. Est-ce que le neuf est toujours la meilleur solution ?

Acheter dans l’ancien apporte un certain confort car il n’y a pas de surprise à attendre. Le bien existe déjà et il est rapidement disponible. Vous pouvez déjà vous projeter à l’intérieur car tout est déjà fait. En privilégiant l’immobilier ancien, vous êtes face à un choix plus vaste que dans le neuf, et vous avez la possibilité de considérer des biens dans n’importe quel quartier avec généralement des biens 20 à 30 % moins cher que le neuf. Mais votre inquiétude est légitime. Avec de l’ancien, les charges vous coûteront plus cher, du fait de dépenses d’entretien plus importantes et de performances énergétiques moindres. Aussi des travaux sont à prévoir. Ce n’est pas pour faire une réponse de normand mais acheter dans l’ancien ou dans le neuf dépend surtout de vos projets et de vos objectifs.

J’entends souvent parler de la loi Pinel ? Est-ce vraiment une bonne opportunité ?

Investir dans un bien locatif offre plusieurs avantages, ainsi qu’une fiscalité attractive dont le dispositif Pinel. Cette loi de défiscalisation vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôts tout en profitant des avantages d’un bien en location. Vous payez donc moins d’impôts et vous en profitez pour vous constituer un patrimoine. En visant à la fois un bien éligible au Pinel et situé en zone tendue, vous faites d’une pierre deux coups. Le critère essentiel à respecter et à surveiller est la rentabilité intrinsèque de l’opération… En effet, la réduction d’impôt doit être vécue comme la « cerise sur le gâteau » mais certainement pas comme le leitmotiv de l’opération.

J’aimerais investir dans l’immobilier pour louer mais je n’ai pas le temps de m’en occuper. Quelles sont les possibilités ?

Gérer vous-même une location est tout à fait faisable mais cela sous-entend qu’il vous faudra investir du temps. Mais vous pouvez tout à fait faire gérer ce bien par une agence ou un professionnel. Celui-ci s’occupera ainsi de la gestion du locataire et même d’en trouver un nouveau si besoin. Cette option est un véritable gage de tranquillité mais implique un coût à prendre en compte dans la rentabilité de votre projet d’investissement. D’autres solutions clef-en-main existent sur des supports tels que les résidences de services (EPHAD, résidence étudiante, hôtellerie, etc.) mais prêtez attention à la sélection des différents intervenants dans l’opération !

Si je suis face à un mauvais payeur, comment m’en prémunir ?

Cette question est fréquente et suscite une crainte justifiée pour le propriétaire. En premier lieu, ce cas de figure reste très rare sur l’ensemble des biens loués en France. Pour éviter cela, si vous gérer votre bien, choisissez le locataire avec précaution en fonction de sa situation. Sachez qu’il existe également des assurances. Si vous optez pour une gestion locative via des groupes immobiliers, une assurance vous est proposée pour compenser d’éventuels impayés.

Un dernier mot ?

N’ayez pas peur d’emprunter pour financer votre projet et profitez de mes conseils pour créer un projet pertinent en fonction de vos objectifs. J’ai accumulé beaucoup d’expériences sur ces sujets et connais parfaitement les écueils à éviter.

N’attendez plus, je vous propose un rendez-vous sans engagement pour faire le point sur votre situation et les solutions adaptées à votre projet !